Hyvän välitystavan ohje 12.9.2023

OHJEEN PÄIVITYS

Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton lakivaliokunta on laatinut ohjeen hyvästä välitystavasta vuonna 2008, jolloin hyvää välitystapaa koskevat asiat koottiin ensimmäistä kertaa yhteen. Hyvää välitystapaa koskevaa ohjetta päivitetään säännöllisesti, jonka vuoksi ohjeen nimessä on päiväys sen mukaisesti, milloin ohje on viimeksi päivitetty. 12.9.2023 julkaistun Hyvän välitystavan ohjeen päivitykseen ovat osallistuneet seuraavat tahot: Marianne Palo Lakiasiaintoimisto Palo & Co Oy, puheenjohtaja Petri Keskitalo Properta Asianajotoimisto Oy, Suomen Asianajajaliiton edustajana, varapuheenjohtaja Tiina Aho Suomen Kiinteistönvälittäjät ry (SKVL) Peter Juslin RE/MAX Finland Sari Kantele Sp-Koti Oy Harriet Rydberg Procopé & Hornborg Asianajotoimisto Oy, Aktia Kiinteistönvälitys Oy:n edustajana Sanna Suni Kiinteistömaailma Oy Taru Vesterberg OP Panu Koskimäki Huoneistokeskus Oy / Retta Group Tuomas Viljamaa Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry Heli Yli-Kauppila Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry, valiokunnan sihteeri Copyright © 2023 Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry

11. TARJOUSTA, KÄSIRAHAA JA KAUPPAA KOSKEVAT RIITATILANTEET

TARJOUSTA, KÄSIRAHAA JA KAUPPAA KOSKEVAT RIITATILANTEET

10. KAUPANTEKO

10.1 Ennen kaupantekoa 10.1.1 Kaupantekoon valmistautuminen (00:10) 10.1.2 Kaupantekoon valmistautuminen asunto-osakkeen kaupassa (04:18) 10.1.3 Kaupantekoon valmistautuminen kiinteistön kaupassa (11:21) 10.1.4 Kaupantekoon valmistautuminen vuokraoikeus rakennuksineen kaupassa (14:00) 10.2 Kauppakirjan laatiminen (15:56) 10.3 Kaupanteko 10.3.1 Yleistä kaupanteosta (20:47) 10.3.1.1 Välittäjä ja valtuutettuna toimiminen (22:05) 10.3.2 Asunto-osakkeen kaupanteko (22:44) 10.3.3 Kiinteistön ja vuokraoikeuden rakennuksineen kaupanteko (29:12) 10.3.3.1 Sähköisten panttikirjojen siirto (31:36) 10.3.4 Kauppahinnan maksaminen – käteiskauppa ja maksuehtokauppa (36:21) 10.3.5 Muuta huomioitavaa (42:17) 10.4 Kaupanteon jälkeen 10.4.1 Kaupanteon jälkeiset toimet maksuehtokaupoissa (44:13) 10.4.2 Kaupanteon jälkeiset toimet asunto-osakkeen kaupassa (44:52) 10.4.3 Lunastuslauseke (48:50)

9. TARJOUSMENETTELY

9.1 Yleistä tarjousmenettelystä (00:06) 9.1.1 Asunto-osakkeen ostotarjous (04:09) 9.1.2 Kiinteistön ostotarjous ja esisopimus (05:01) 9.1.3 Vuokraoikeuden rakennuksineen ostotarjous (06:58) 9.2 Useat päällekkäiset tarjoukset 9.2.1 Yleistä (07:34) 9.2.2 Useat päällekkäiset tarjoukset asunto-osakkeen ja vuokraoikeuden kaupassa 9.2.2.1 Useita ostajaehdokkaita, ei käsirahallista ostotarjousta (12:01) 9.2.2.2 Käsirahaton ostotarjous saatu, kun tulee uusi tarjous (13:37) 9.2.2.3 Käsirahaton ostotarjous hyväksytty, kun tulee uusi tarjous (14:49) 9.2.2.4 Myyjä tehnyt vastatarjouksen, kun tulee uusi tarjous (16:07) 9.2.3 Useat päällekkäiset tarjoukset kiinteistön kaupassa 9.2.3.1 Useita ostajaehdokkaita, ei käsirahallista ostotarjousta (17:28) 9.2.3.2 Käsirahaton ostotarjous saatu, kun tulee uusi ostotarjous (19:01) 9.2.3.3 Käsirahallinen tai käsirahaton ostotarjous hyväksytty, kun tulee uusi tarjous (20:13) 9.2.3.4 Myyjä tehnyt vastatarjouksen, kun tulee uusi tarjous (22:17) 9.2.3.5 Tilanteet, joissa on tehty maakaaren määrämuotoinen esisopimus (23:26) 9.2.4 Ehdollisen tarjouksen ehdollinen hyväksyntä (24:22)

8. OSTONEUVOTTELUVAIHE

8.1 Tiedonantovelvollisuus ostajalle (00:06) 8.2 Tiedonantovelvollisuus myyjälle (12:14) 8.3 Kauppa omaan lukuun tai muu erityinen etu valvottavana (14:28) 8.4 Tiedon oikaiseminen (16:35) 8.5 Epävarma tieto (16:54)

7. KOHTEEN MARKKINOINTI

7.1 Ilmoittelu (03:06) 7.2 Esite 7.2.1 Esitteen tiedot (07:17) 7.2.2 Esitteen antaminen tiedoksi toimeksiantajalle (10:21) 7.3 Esittely(11:12) 7.3.1 Esittelyssä esillä olevat asiakirjat (11:29) 7.3.2 Esittelyn järjestämisessä huomioitavaa (16:00) 7.3.3 Kaupasta päättäminen tutustumatta kohteeseen paikan päällä (18:42)

6. KOHTEEN SELVITTÄMINEN / VÄLITYSLIIKKEENSELONOTTOVELVOLLISUUS

6.1 Yleistä selonottovelvollisuudesta (00:09) 6.2 Selonottovelvollisuus käytännössä (01:11) 6.3 Toimeksiantajan haastattelu - selostusliite (01:39) 6.4 Katselmus (05:16) 6.5 Asiakirjojen ja selvitysten hankkiminen (07:16) 6.5.1 Asunto-osakkeen asiakirjat ja selvitykset (08:34) 6.5.1.1 Isännöitsijäntodistus (08:50) 6.5.1.2 Osakeluettelo tai sen ote (13:13) 6.5.1.3 Osakehuoneistotuloste (15:37) 6.5.1.4 Energiatodistus (17:33) 6.5.1.5 Yhtiöjärjestys (19:02) 6.5.1.6 Tilinpäätösasiakirjat (20:20) 6.5.1.7 Talousarvio (21:00) 6.5.1.8 Kunnossapitotarveselvitys (21:23) 6.5.1.9 Taloyhtiön tulevat remontit ja arvio niiden kustannuksista (23:18) 6.5.1.10 Pohjapiirros (24:20) 6.5.1.11 Yhtiössä suoritetut rakennusten kuntoa koskevat selvitykset (25:01) 6.5.1.12 Muut sopimukset (25:48) 6.5.1.13 Kaavoitustiedot (26:35) 6.5.1.14 Selvitys osakkeiden mahdollisesta panttauksesta (27:40) 6.5.1.15 Huoneenvuokrasopimus (29:11) 6.5.1.16 Suorituskyvyttömyysvakuus käytetyn asunnon kaupassa (30:00) 6.5.1.17 Uudiskohde (30:32) 6.5.1.18 Muut selvitykset 6.5.1.18.1 Pinta-alan selvittäminen (33:50) 6.5.1.18.2 Tehdyt muutostyöt (40:31) 6.5.1.18.3 Pienet asunto-osakeyhtiöt (41:56) 6.5.1.18.4 Kohde on ryhmärakennutettu (45:49) 6.5.1.18.5 Suuret taloyhtiölainaosuudet (46:42) 6.5.1.18.6 Valinnainen vuokratontti (46:36) 6.5.2 Kiinteistön asiakirjat ja selvitykset (48:28) 6.5.2.1 Lainhuutotodistus (48:43) 6.5.2.2 Kiinteistörekisteriote (49:38) 6.5.2.3 Rasitustodistus (51:38) 6.5.2.4 Muut rasitukset ja rasitteet (52:14) 6.5.2.5 Kartta, josta käy ilmi kohteen sijainti ja alueen rajat (52:45) 6.5.2.6 Johtokartta tai vastaava (53:06) 6.5.2.7 Pohjapiirros (asumiskäyttöön tarkoitetusta rakennuksesta) (54:04) 6.5.2.8 Kaavaote, kaavamääräykset, kunnan rakennusjärjestys (54:39) 6.5.2.9 Rakennuslupa-asiakirjat (56:15) 6.5.2.10 Energiatodistus, jos se vaaditaan (57:08) 6.5.2.11 Öljysäiliön tarkastuspöytäkirja (01:01:26) 6.5.2.12 Vesihuoltojärjestelmää koskevat mahdolliset selvitykset (01:02:16) 6.5.2.13 Jätevesijärjestelmän suunnitelma, selvitys, käyttö- ja huolto-ohjeet (01:03:36) 6.5.2.14 Mahdollinen hallinnanjakosopimus/yhteisjärjestelysopimus (01:06:10) 6.5.2.15 Liittymäsopimukset (01:06:55) 6.5.2.16 Muut sopimukset (01:08:27) 6.5.2.17 Panttausta koskevat tiedot (01:08:56) 6.5.2.18 Lämmityskustannukset (01:10:10) 6.5.2.19 Vesijättö (01:11:05) 6.5.2.20 Asuinrakennuksen pinta-ala (01:11:56) 6.5.2.21 Kulkuyhteys kiinteistölle (01:17:57) 6.5.2.22 Kunnan etuosto-oikeus (01:18:47) 6.5.2.23 Valtion etuosto-oikeus (01:19:18) 6.5.2.24 EU- ja ETA-alueen ulkopuolisia koskeva lupamenettely (01:20:10) 6.5.2.25 Lisätietoja antavat tahot (01:20:52) 6.5.2.26 Kaupan kohteena maapohja ja urakkasopimus (01:26:46) 6.5.3 Vuokraoikeuden rakennuksineen asiakirjat ja selvitykset (01:23:52) 6.5.4 Kuntoselvitykset (01:25:20) 6.5.5 Asbestikartoitus (01:28:57) 6.5.6 Valokuvaaminen ja videokuvaaminen (01:30:21) 6.6 Erityinen selonottovelvollisuus (01:31:46) 6.7 Tiedon oikaiseminen (01:32:40)

5. VÄLITYSTEHTÄVÄN HOITAMINEN

5.1 Huolellisuusvelvollisuus (00:05) 5.2 Asiakkaan tunteminen (01:57) 5.3 Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle5.3.1 Yleistä tiedonantovelvollisuudesta toimeksiantajalle (04:44) 5.3.2 Hinta-arvio (06:54) 5.3.3 Arvioitu keskimääräinen myyntiaika (10:33) 5.3.4 Veroseuraamukset (10:48) 5.3.5 Mahdolliset muut toimeksiantajalle kerrottavat seikat (13:33) 5.3.6 Myytävien asuntojen stailaus ja virtuaaliremontointi sekä -kalustaminen (14:25) 5.4 Oikea myyjä ja toimeksiantaja (17:02) 5.4.1 Aviopuolison suostumus (17:50) 5.4.2 Kuolinpesä myyjänä (20:35) 5.4.3 Edunvalvonta (28:55) 5.4.4 Edunvalvontavaltuutus (29:26) 5.4.5 Myyjän mahdollinen oikeustoimikelvottomuus (30:14) 5.4.6 Yritys tai yhdistys (30:53) 5.5 Kohteen avainten säilytys (31:23)

4. OSTOTOIMEKSIANTOSOPIMUS

4.1 Ostotoimeksiantosopimuksesta (00:06) 4.2 Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle (02:32) 4.3 Markkinointi (03:37) 4.4 Selonottovelvollisuus (04:51) 4.5 Ostoneuvotteluvaihe/tiedonantovelvollisuus ostajalle (07:06) 4.6 Tarjousmenettely (07:38) 4.7 Kaupanteko (09:32) 4.8 Välityspalkkio (12:14) 4.9 Jälkipalkkio (13:47) 4.10 Kaupanteon jälkeen (14:25)

3. TOIMEKSIANTOSOPIMUS

3.1 Toimeksiantosopimuksen muoto (00:07) 3.2 Toimeksiantosopimuksen sisältö (03:24) 3.3 Toimeksiantosopimuksen kesto (05:17) 3.4 Kotimyynti (06:50) 3.5 Etämyynti (11:41) 3.6 Toimeksiantajan suorittama toimeksiantosopimuksen irtisanominen (12:51) 3.7 Toimeksiantajan suorittama toimeksiantosopimuksen purkaminen (16:33) 3.8 Välitysliikkeen oikeus irtisanoa tai purkaa toimeksiantosopimus (17:24) 3.9 Välityspalkkio ja muut toimeksiantajan maksettavaksi tulevat kustannukset (19:05) 3.10 Jälkipalkkio (24:00) 3.11 Omaan lukuun tehdyt kaupat ja erityinen etu (27:11) 3.12 Toimeksiantosopimuksen todellisuus (30:00)